CFA Soсiety Ukraine

Інвестиції у нерухомість в Україні: доходність та ризики

В усьому світі нерухомість є об’єктом інвестицій як для приватних осіб, так й для інвестиційних фондів, страхових компаній, пенсійних фондів, бо цей інвестиційний інструмент ціниться за надійність. В Україні — це один з найпопулярніших напрямків для інвестування.  Чому так і чи це справді вигідно?

 

Як інвестувати в нерухомість купуючи акції?

Взагалі в світі популярним є інвестиції в REIT — real estate investment trust. Це компанії, які вкладають гроші в нерухомість в різних країнах світу. Цей інструмент цікавий тим, що акції цих компаній котируються на біржах. Тобто інвестор може вкласти будь-які гроші в акції. Перевага в тому, що інвестор вкладає гроші не в конкретний об’єкт нерухомості, а в диверсифікований портфель нерухомості. Він ці акції може не тільки купити, але й швидко продати, тобто це ліквідний інструмент.

 

Як розрахувати ризики інвестування у нерухомість?

Базове правило інвестування — чим вище ризик, тим вища доходність. Але де та точка відліку, та безризикова ставка при інвестиціях в нерухомість з якої потрібно починати? Якщо мова про доходність у доларах, то в Україні розрахунки потрібно починати з розміру доходності облігацій внутрішньої позики (наприклад, 3,5%). Якщо мова про доходність у гривнях, то потрібно зважати на доходність банківських депозитів (наприклад, 9%). ОВДП враховує ризики країни, а депозити ризики національної валюти. І будь які альтернативні інвестиції мають бути біль доходними. Тобто ставка доходності або ставка капіталізації має бути вища.

Комерційна нерухомість є більш ризикованою ніж приватна, тож завжди доходність її вища. При чому, найбільш доходна комерційна нерухомість розташована на периферії міста. При цьому хоча у комерційної нерухомості в центрі міста менша доходність, але у той же час на неї вище попит, вона більш ліквідна, тож і ризики за нею нижчі.

 

Як розрахувати доходність інвестицій в нерухомість?

Формула проста. Чистий операційний дохід поділений на обсяг інвестицій дають показник ставки капіталізації. Дивіться приклад розрахунку доходності квартири на Троєщині у цьому відео.

 

 

Чому нерухомість приваблива навіть за низької дохідності?

Якщо проаналізувати середні ставки капіталізації, наприклад, по квартирах, то можна побачити, що загалом вони нижчі ніж ставки за банківськими депозитами. Але чому ж все таки в Україні інвестують у нерухомість? Справа в тому, що вартість нерухомості фіксується у доларах. Тож інвестуючи у нерухомість, інвестор отримує нижчий дохід, але страхує свої заощадження від девальвації національної валюти.

 

Чи вигідно інвестувати у недобудови?

Інвестиції в нерухомість, що будується вигідні з точки зору вартості входження. Однак потрібно розуміти, що інвестор такого об’єкту в Україні не отримує право власності на нього, а отримує — цінні папери, які обмінюються на квадратні метри цього об’єкту коли він буде добудований.

Що інвестор повинен розуміти, коли він вкладає кошти в недобудову? Перш за все те, що він отримує право власності через певний термін. Припустимо ви вкладаєте кошти на етапі котловану. Так, вартість метра квадратного буде низькою на цьому етапі. Але у той же час існує альтернатива такій інвестиції — розмістити кошти в банку на депозиті. Тому підраховуючи бізнес-модель інвестицій у нерухомість інвестор повинен враховувати функцію грошей в часі. Тобто враховувати недоотриманий дохід.

По-друге, терміни вводу в експлуатацію в Україні дуже часто більші, ніж рекламує забудовник. Дуже часто об’єкт вводиться в експлуатацію через рік, два або нажаль іноді взагалі є проблема його вводу. Саме тому потрібно дуже ретельно зважувати ризики такого типу інвестування.

 

Як обрати нерухомість для інвестицій?

Перш за все потрібно все ж таки розібратися в ринку. Найбільше аналітики може знайти щодо приватної нерухомості. По комерційній нерухомості складніше знайти гарну аналітику.  Останнім часом одне з найкращих джерел для пошуку нерухомості — це аукціон Prozorro Продажі, де продається багато державної нерухомості.